わかりました！よろしくお願いします。

今回の決算では、過去に比べても物件の売却に伴う利益率が高かったですね。

１Qに売った物件も２Qに売った物件も、コロナ禍の2020年に取得した物件でした。
コロナの第１波が来た時の比較的割安な時期に買ったので、今期売却して利益率が高くなった、というのが要因としてありますね。

下半期は下がるのか、という質問であれば、ある意味YESです。全部が全部、利益率50％とかではないので、均していけばもちろん下がると思います。

一方で弊社のポリシーとして、これまで買ってきた物件はバリューアップ後に一部売却するものの、資産として物件をどんどん積んでいっています。なので、今保有している物件の中には、4、5年前に仕入れた物件もあるんですよね。そうなると、下手したら仕入れ値の２倍、３倍とかで売れてしまう可能性がある。

そういう物件を売却したときに利益率が高くなりますので、利益率に関しては物件によってデッコミヒッコミがありますね。

コーポレートファンディング事業は好調ですね。アセットマネジメント事業も当初予想より大分早いペースで残高が積み上がっているので好調です。クラウドファンディング事業だけは、想定していたよりも若干ビハインドしています。

クラウドファンディング事業については、今結構不動産マーケットが良いんですよ。マーケットが良いとどうなるかというと、金融機関が結構アグレッシブに貸し付けを行い始めるんです。そうなってくると我々が貸し付けを行おうと思っていても、「実は地銀さんに相談に行ったらより良い条件が出てきてしまいましたので、ロードスターさんには申し訳ないけどお断りします。」、というように苦戦する部分が出てくるんです。

ただクラウドファンディング事業の売上そのものは良くも悪くもそんなに大きくないので、収益に当たるインパクトとしては小さいですね。

そうですね、クラウドファンディング事業は非常に大切にしています。会社がだいぶ大きくなってきたので我々がクラウドファンディング事業の『OwnersBook』で資金調達することは現時点ではないんですけれども、将来的にその可能性も出てくるかもしれません。

大型の物件を購入する時など、必要となった時には『OwnersBook』を活用して資金調達することも十分にあり得るので、その時に備えてもクラウドファンディングを育てています。
一回一回募集できる金額を大きくしていくことが課題ではありますので、そこは継続的にやっております。

２つ要因がございます。

１つは、会社の規模が大きくなってきたことで大きめの物件を買うことができるようになった、つまり会社としての体力がついてきた、ということです。当然、小さな物件でちょこちょこ利益を出していくよりは、大きな物件で利益を出した方がより効率的になります。

もう１つは、機関投資家の動きが活発になっていることですね。機関投資家の動きが活発になると、金額が大きい物件であればあるほど流動性が高くなってきます。

１０億円の物件は機関投資家にはなかなか買えないですが、それが例えば３０億円の物件になったら買えますとなるので、我々としてもマーケットのホットなところというか、流動性の高いところを狙っていきます。
今後数年間は、大型の物件の方が流動性は高く、利回りは低くなっていく傾向にあるので、我々もそこを見据えて、会社の体力がついてきたということもあり、比較的大型の物件になるべくフォーカスしているような状態です。

不動産会社としては、あまり期ズレってしたくないんです。

例えば、第四半期に売上を立てることを予定していました、決算はこうなると思っていたのに、期をまたいじゃったから今期の売上が下がって減収に転じます、となるのは避けたいんですよね。すると４Qにはあまり大きな物件の売却って当てたくない。

一方で、１Qに売却しようとすると、３、４Qから動いていかないといけない。できないことはないんですけど、大体忙しかったり、ラストQもバタバタしていて。

大体２、３Qがやりやすくて、前半戦である程度数値が上がっていると、後半戦に計画が立てられるので、大型物件があったら２Qくらいをターゲットに活動しているというのは、傾向としてありますね。

賃料が入るまでの期間はちょっと難しくて。ものによっては満室稼働していて、買ったその日から収益貢献する物件もありますし、一方でそうでないビルもある。
満室稼働している物件って取得競争が非常に激しいんです。

例えば満室のビルであれば、その物件は収益をいくら生めますかって言ったら答えが出ますよね。買う人からすると利回り何％で買うかだけの商品になってしまう。
そうなってしまうと、我々の強さってあんまり発揮されずに、低い利回りで良しとする機関投資家さんに買い負けてしまうんです。

では我々がどういうときに強さを発揮するのかということなんですが。
機関投資家さんからすると、物件が空であったりとか、半分いなかったりすると、これは２万円でとれるのか2万2,000円でとれるのか、1万5,000円でしかとれないのか自信がないんです。
なので、空室になればなるほど、競合が減って、我々の強さが発揮されますね。

そうですね。自分たちはこのビルが２万円で埋まると思ったら２万円で埋めていく自信がある。そこは満室であろうと空であろうと差はないですね。
結果として、今期は空に近い物件を買うことが多いので、当初の収益貢献が遅れています。

空で買ってくるとそこからリノベーションしてテナント募集してテナントを入れるんですけど、多少フリーレントあげたりするので、意外と最初の１年間は収入がなかったりするものです。

なので、賃貸売上が一時的に下がることに関してはそんなに心配はしていないです。

お金がないと買えないからお金の方が大事なんでしょうが、過去上場してから増資ってしたことなくて。

むしろ自社株を買ってるくらいなので、お金は株主還元に使っている方なんですけど、いい物件があってお金が足りないっていうのであれば、既存のビルで現金化できるものがいっぱいあるので、それを売却しながら利益計上していけばいいと思っています。

我々は年間予算200億円弱くらい買う計画をしているんですけど、それにちょうどいい物件も見つかっているかなという感じで、逆に1,000億円買えって言われれば買えないことはないですけど（笑）、
自分たちの身の丈にあった成長でいうと、ちょうどいいバランスかなと。

去年なんかはなかなかいい物件が買えなくて、当初想定の予算に比べると足りなかったとか。今期はどうかな、予算通り進んでいるか・・・もしかしたら予算を超えていけるかもしれない。どうしても予定していたよりも超過するときもあれば足りないときもある。長い目で見て、好調に進んでいければいいかなと思います。

これは面白くて、買いたいと言っているのは海外の投資家さんなんですよ。でも意外と買っているのは国内の機関投資家っていう。

海外の投資家が予算を注いで買いたいと言っているんだけども、意外とここ数年でファンドが立ち上がりまして。今から買うぞと言っている人たちは苦戦しているような気はしますね。

弊社でも国内外の機関投資家、別に色を付けているわけではなくアセットバイアセットで、「これはこっちの投資家さんのほうが強いかな、とか、これはこっちの投資家の方が好きかな」みたいな感じでご紹介するんですけど。
結論からするとほぼほぼ国内が強いですね。
「買いたい！」って言うのは海外の人で、実はこそっと買っているのが国内っていう図式になっているかもしれないです。

良くも悪くもメリハリはついていると思いますね。最近だったら不動産って収益性が評価されるので、キャップレート4％で買いたい、みたいな人が多いんですけども。
やっぱり我々はモノが良ければ３％でも買いますし、モノが良くなければ５％でも買わないし、メリハリを大事にしています。

これは経験則上やっぱりいい物件って人気あるんですよ。みんなが４％で欲しいな、と思ってても、「これ良いな」と思ったら、実はこれ３％でも売れる可能性が高いな、とか。

意外と単純で、第一印象だったりするんですよ。

当然エリア的なものはあるんですけども、やっぱりそのパッと見た時の第一印象。ビルの質感であったりとか、これ良いなっていう。なんていうんですかね・・・

恋愛の感覚と一緒なのかもしれないですけど、「どこが良いのか分からないけどなんとなく良いな」と思える、その、あるんですよ（笑）。このビルなんかすごい良いな、っていう。

逆にいうと、立地も良いんだけど、あれなんかこの物件、ビビッと来ないな、とか、あれなんかそこまで前向きにならないなっていう物件もあったりして。

因数分解すると、それが間口の広さであったりとか、それが外壁が石張りなのかタイル張りなのか、とか、あとはエントランスの雰囲気であったりとか、意外と日当たりなのかな（笑）。

不動産にもう20年近く投資している人からすると、これ売れるな、とかこれはちょっと厳しいな、っていうのが大体分かるんですよね。

ぱっと情報が来た時に、数字がイメージできて「あ、これ実はすごい良い物件じゃないかな。今急いでやんないといけないんじゃないかな。すぐやります、すぐ買います。」という、その閃きというか、ある意味経験に基づく勘っていうのがあって。
「これは良いのか悪いのか分からないので、社内の評価チームに投げときました。」みたいな会社だと、他の会社さんにもう抑えられちゃいました、ということもある。
そういう閃きとか数字も含めた感度は大事かもしれないですね。

多分同じことを考えている人たちっていっぱいいて。みんな今、良いホテルがあるなら買いたいって不動産会社だらけだと思うんですよ。

みんな分かっているんだけどできないから難しいのがホテルなんです。
どういう意味かっていうと、当然良い物件は高いんですよね。コロナが、もう２、３年あったとしても、そのホテルの値段がそんなに安くなるかというと、あんまりならない。

それはやっぱり、コロナが落ち着いたらインバウンド回復するよねってみんなが分かっているし、金融機関さんも分かっている。

無理に売る必要性もそんなにないので、なかなか出てこないので、みんな待っているけど買えないんです。

はい。その中でごく稀に、どうしてもちょっと今すぐ売りたいんですよね、っていう人が出てきます。そういう情報が来た時にどれだけ迅速に動けるか。もしくは「これはすごい良い物件じゃないか」っていう判断をできるか。

たとえば一番計算しやすいのはマンションで、だいたい部屋の家賃分かるし、収支ってすぐ出ちゃうんです。その次が事務所で、その次に難しいのが店舗ですね。一番難しいのがホテルなんです。

ホテルっていうのは変数が多いし、今回みたいにコロナ禍とコロナ後で部屋のレートが数倍違ったりしてしまうので、非常に計算が不確定な要素があり、なかなかぱっと見で「これいくらで割安なのかな」って意思決定できないんですよ。

だからそういうのも、多少の経験や、経験だけじゃなくてネットワークも重要になってきます。
ホテルだったら当然ホテルに詳しい人たちがいるので、その人たちの意見を聞きながら、「これって大体ルームレートってコロナが終わった後っていくらぐらいになりますかね？2019年に対してどうですかね？」みたいなことをスピード良く議論すると、チャンスが生まれるんです。

そうは言っても、たとえば今、ホテル買おうと思ったらまだなかなか金融機関さんが融資しないんですよね。
もしくは融資する、と言っているんだけど、最後紐解いていくと売買金額の半分も出ない、みたいな話になってくる。

そういうところでいうと、弊社が上場している会社であって、比較的金融機関さんからもご信頼いただけているので、資金調達できて、買うに至りました、という感じです。そのあたりは、会社としての総合力かな、と思います。

弱みと言うべきなのかどうか分からないんですけど、弊社はまず東京の物件にフォーカスしています。なぜなら、東京で物件を売買することが一番パフォーマンスが上がるしリスクも低いと考えているからですね。

会社が大きくなっていく段階では、エリアを東京に絞るよりはたとえば大阪とか福岡を加えた方がいろんな物件も買えるし、規模感も出てきます。人によっては地震に対するリスク分散で東京一極集中は嫌だよね、という考えの人たちも出てくるので、長い目で見るともしかしたら地方に重点を置いてやっていくっていうのも、あるのかもしれないですね。

はい。我々は不動産会社として自分たちで個人から資金調達できるメリットってすごく大きいと思っているんです。だからこそ丁寧に育てていきたい。
もしかしたらこれは、個人投資家さんからすると見えにくい論点かもしれません。極端な例で言うと、「もうクラウドファンディングなんて売上数億円にしかならないんだからやめちまえ。」と。「ビル買って売っている方が断然儲かるじゃないか。」と言う人たちもいて、ある一面ではそれは事実であるんですよね。

ただ、じゃあ過去を振り返って、リーマンショックみたいな、何かしらのクラッシュが起きて、金融機関さんがみんなもう貸し出しできません、止めます、と言わざるを得ないような状況になったときに、やっぱり我々は個人のマーケットから10億円、20億円をいつでも調達できるという武器を持っているというのはすごい差別化になる。

会社としても安定するし、たとえば弊社とお付き合いある金融機関さんも、「ロードスターキャピタルさんは最悪自分たちで資金調達できるくらいだから、むしろ貸しやすい」となるわけです。

そうですね。我々からするとクラウドファンディングがあって自分たちが資金調達できるがゆえに、たとえば投資も若干アグレッシブにできたりとか、意思決定もアグレッシブにできたりする面もあります。

また逆の面で見ると、クラウドファンディングをやることによって、たとえば色んな個人の不動産会社さんとか、中堅どころの不動産会社さんの間で当社グループの認知が広がり、逆にそういう会社さんたちの色んな情報も流れてきて、ネットワークもどんどん広がっていく、ということにも繋がります。

だからそういう意味で言うと、パッと見のPLの主力の貢献度でいうと大きくないんですけども、会社に集まる情報とか、資金調達できるっていうポテンシャルとかを含めると、我々はこれは非常に大事だと思っているんです。だからこそ、クラウドファンディング事業は売上規模は小さくても大切な柱の一つとして扱っています。

はい。クラウドファンディングで売上を上げて報酬を得ることが目的ではないです。これは過去同業者が色々失敗していて。
投資商品なんだから個人投資家にリスクを負わせても仕方ないと割り切ってしまえば、言い方悪いけど、案件組成っていくらでもできるんですよ。お金を借りたい人っていっぱいいるので。
相談案件に全部貸しますよって言えば、そりゃいくらでも貸せるんですけれども、当然そういうことをするとお金が返ってこないリスクが高くなります。だから我々は、そこをできるだけ確度高くお金が返ってくるような案件に絞ってやっているので、どうしても商品化できる案件数が少ないんです。

案件数が少ないことはたしかにデメリットでもあり、広げていく方がベターではあるので、その努力は当然惜しまないんですけれども、売上を上げることは目的にはしません。
自分たちがマーケティングして、結果として売上が上がっていく分には全然ウェルカムなんですけど、今期は10億円やらないとだめだから無理矢理でもやりましょうっていうカルチャーではないので、そこはやっぱり個人投資家のリスクを低くすることの方が優先度は高いと考えています。

エクイティ型というのは、先日リリースを出しましたが、２件やって２件とも償還が終わりまして。パフォーマンスはIRR22.8 ％と10.4％と非常に良くて。
個人の投資商品としては期待利回りでそれだけの高いものが上げられることはないので、結果として非常に良かったかなと思います。

だったらもっといっぱいやってくれって言われます。ただ、じゃあなんでたくさんやらないのっていうと、これ案件組成するのが大変なんですよ。我々からするとそういうのをいっぱいやっていきたいとは思う反面、今の法制度の中でやろうとするとかなりハードルが高いんです。

会社としてある意味こういうこともやっていって、できれば個人の投資家に還元していきたいと思う反面、じゃあそれを継続的にどんどんやれるかっていうと、今はそこまでの環境でもないんです。

エクイティ型って情報開示が求められるので、売主さんにもご協力いただかないとなかなか商品化ってできないし、時間がかかってしまうんですよね。
売主からすると、４か月後に決済する、と言うと、だったらもう来月買う人に売りたいです、って感じになり、なかなか難しくて。
それをやるんだったら、今のREITみたいな形で弊社が一旦買って、それを個人投資家に再販する、譲っていくっていうやり方はたしかにあるんですけど。
そうなったときに利益の配分を、100で買ってきたものを120で個人に売ってしまうと、それは個人からするとなんで20もロードスターさんが抜くんだ、と思われてしまう。

一方で弊社のトラックレコードでいうと、買った値段の通常３割増しで売っているのに、それを数％もしくは１割を乗せて個人に売ったら、
ロードスターキャピタルの株主としては「いやもっと高く他で売れるのに、なぜそれを個人投資家に安く売っちゃったの？」と言われるリスクも出てきてしまう。
そこのバランスがなかなか難しいなっていうところです。

とはいえ、どこかで解決しないといけない。
長い目で見れば、一回バランスを見て個人投資家に販売していくっていう方が、結論としては近いかもしれないですね。

そうですね、どの物件を売却するかによって、当初予算を上回っていく可能性もあるし、良くも悪くもブレーキを踏んでいる限りにおいては、そんなに予算から乖離するわけでもない。そこに関してまだどうするか、っていうところは未定です。

逆に言うと上方修正しないってことは下半期ずいぶんブレーキかけているんですね、っていうことにも繋がるんですけど、そこはもうマーケットと来期も見据えながらの判断になる。だから、先ほども言ったように今期もっと物件売却すれば利益出るんじゃないですかって言われれば、結論YESです。
上方修正しようと思えば、いっぱい物件売却していくらでも利益は出ます。ただ、それが今の弊社の中長期的な成長においてプラスなのかマイナスなのか、っていうところの判断になるので、弊社としては今期売らなくても来期でもいいと思ったら来期に回します。

例えば資金需要がすごいあって、良い物件がゴロゴロ転がっているのにお金がないよっていうんだったら、まあ多少利益出してお金回しましょうっていう話になりますし、
今そこまで良い物件がゴロゴロ転がっていない競争が激しい世界なのであれば、今持っている物件をしっかりどんどんバリューアップして持ったほうが
付加価値が高くなっていく可能性があるので、そこをしっかり育てましょう、という判断になる。そこはマーケット見ながら臨機応変に対応していくつもりです。

繰り返しになりますが、２Qでいうと、やっぱり大型の物件を売却してしまった関係で、売上が頭一つ出てしまっているので、それが普通だと思われてしまうと困るなというところがあります。

弊社の場合は年間、期末でまとまった数字を見て何となく比較してください。会社としては２０、３０%ぐらいの成長は目指していきますが、じゃあそれが２倍３倍に売上が上がるようなこういうデッコミヒッコミするようなプランではいかないと思います。

そうですね、基本的に増配する場合って要因が２つあります。

これまでは配当性向15％目安をうたっているので、当期純利益が増えれば当然配当も増えますし、あとは配当性向15％のところを引き上げれば配当は増えます。
これもまだ議論の最中なので決まっているわけではないんですが、マザーズにいる間は会社としては成長のスピードも速いし、規模拡大っていうのもあったので、あまり配当率を上げるということは考えていませんでした。

一方、プライム市場に行けたということで、ここからは当然成長っていうのもあるんですけど、投資家からすると安定っていうところも望まれるところだと思うので、そのバランスを見たうえで、15％よりは多少上げてもいいんじゃないかっていう議論はあって。そこは最終的には期末に向けて議論していく論点になるかなと思います。

不動産市場も、もっと開かれていくと思います。とはいえ属人的なビジネスでもあるので、株式のマーケットみたいにオンラインですべて解決するっていうところまではいかないと思いますが、
一方で投資商品としては「この100億円のビル」じゃなくて、「個人も10万円、100万円から投資できるビル」っていうような仕組みには充分できるとは思いますね。

そういう意味で言うと、投資商品としての不動産というのは格段に流動性が高くなって選択肢が増えていくと思います。
ただ一方で、不動産を扱ってる人たち、もしくは分野からすると当然多少情報化は進むでしょうし、やりとりは過去に比べるとスムーズにはなりますけど、ただ結論としてやっぱり人を信頼して成り立っているビジネスなので、
人との信頼、人との関係で成り立つビジネスっていうところは変わらないかなと思います。

会社として、開示されて情報化・効率化されていくところは最大限に当然努力して取り組んでいきますし、
一方で、属人的な人との信頼関係やコミュニケーションっていうのも大事にするので、そこをおざなりにするつもりは全くなくて。
やっぱりそこは、不動産会社としては不動産会社としてのコミュニケーション・リレーションシップっていうのは大事にしていきたいなと思います。

長い目で見たら、50億円、100億円は、クラウドファンディングで一晩で調達できる額だとは思いますので、クラウドファンディングサービスを運営していることによる他社との差別化とか、そういう時代になったときに不動産マーケットはどういう風に変わっているのか、もしくは我々がどう変えていけるか、っていうところは、会社としてみんなが興味を持って取り組んでいるところではないかなと考えております。