ロードスターキャピタル株式会社( マザーズ:3482)

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  • 積み重ねた信頼性とテクノロジーで創業以来の増収増益の継続を目指す

    不動産投資とフィンテックの領域で事業を行い、2012年3月の創業以来、8期連続で増収増益を続けているロードスターキャピタル株式会社。

    その要因には、少数精鋭のプロフェッショナルが蓄積してきた信頼性による情報力や迅速な意思決定力、安定的な財務基盤による市場変化対応力、システムエンジニアを擁する適時のシステム改善や先進性などが挙げられる。

    同社は日本初の不動産特化型クラウドファンディングサービスをリリースしたことでも知られる。そんな同社のテンバガー戦略を、代表取締役社長の岩野達志氏に聞いた。

    事業内容:コーポレートファンディング事業やクラウドファンディング事業などを運営

    ●不動産投資領域
    <コーポレートファンディング事業>
    東京都心部の中規模オフィスビルを中心に、自ら投資を行い取得。中長期の保有を前提に、リノベーションや市場賃料への適正化を通じて付加価値を加え、市況に応じて保有物件の入れ替えを行っている。2棟を購入し1棟を売却するペースで、2021年9月現在26棟を所有。全体の売上高に占める不動産投資(売却益)の割合は84%、賃貸は13%を占める主力事業。

    <アセットマネジメント事業>
    100%出資の子会社、ロードスターインベストメンツ株式会社が担う。顧客に対して投資用不動産の取得・運営管理・売却に至るまでの戦略策定に関するアドバイス、および投資用不動産の運用を実行。

    <仲介・PM・コンサルティング事業>
    宅地建物取引事業者としての不動産の売買および賃貸の仲介、第二種金融商品取引業としての不動産受益権売買の仲介、不動産に関するコスト削減やキャッシュフローマネジメントなどのアドバイスを行う不動産コンサルティングを手がける。

    ●フィンテック領域
    <クラウドファンディング事業>
    不動産特化型クラウドファンディング事業『OwnersBook(オーナーズブック)』の運営。投資案件のタイプは、貸付型(ソーシャルレンディング)とエクイティ型に分かれる。

    貸付型は、案件ごとに投資家から出資を募り、資金を必要とする借り手に不動産を担保として融資を行い、期中利息を投資家は配当として『OwnersBook』から受け取るという形。

    エクイティ型は、投資家から集めた資金を用いて、特別目的会社(SPC)を経由して不動産信託受益権や出資持分等を取得し、投資家は運用物件の賃料収入や運用期間終了後の売却益を『OwnersBook』から配当として受け取る。

    2021年9月現在、投資家会員数は2万4,000名超、実行済み案件数210件、実績利回り4~6%中心、累積投資額245億円超。

    業績動向:創業以来、8期連続で増収増益を達成中

    創業以来、8期連続で増収増益を達成中。

    直近5年間の売上高は、169億7,900万円(2020年度)、151億1,600万円(2019年度)、96億7,000万円(2018年度)、87億9,400万円(2017年度)、46億5,900万円(2016年度)。5年間で3.6倍に伸ばしている。

    同じく当期純利益は、27億円(2020年度)、20億7,700万円(2019年度)、13億5,900万円(2018度)、7億9,400万円(2017年度)、4億6,800万円(2016年度)と5年間で5.8倍の伸びだ。また、直近3年間の当期純利益率は13~16%という高さを維持している。

    なお、2021年度は、売上高185億5,400万円、当期純利益31億7,800万円、当期純利益得率17.1%と増収増益、増利益率を見込んでいる。

    事業戦略:業界における高い信頼性とフィンテックによる先進性

    主力であるコーポレートファンディング事業と、強みを持つクラウドファンディング事業について説明する。

    <コーポレートファンディング事業>
    同社には、70名の社員のうち、不動産鑑定士7名、不動産証券化協会認定マスター13名、宅地建物取引士29名、公認会計士3名、弁護士2名等々、計71名(重複所有者含む)の有資格者を擁する。

    不動産領域事業に関する多くの人材が20年超に渡って不動産事業に従事しており、地場である東京を中心とする業界内に豊富なネットワークを持つ。このため、確かな鑑別眼と少数精鋭による意思決定スピードの速さで信頼性を高めており、物件売買に関する情報がいち早く寄せられる有利なポジションにある。

    この強みを生かし、テナント不在で稼動率が低い、管理が適切に行われていない、権利関係が複雑といった理由で割安となっている中規模オフィスビルを取得し、改修工事や適切なテナント付けなどにより稼働率を高めるとともに管理コストを低減させ、付加価値を高めている。

    この結果、売却価格/仕入価格(諸経費・減価償却費除く)の収益率は、2019年度136%、2020年度147%、2021年度157%と年々向上している。

    また、保有物件の含み益により金融機関からも高い信用力を得て、平均17年という長期間の融資を実現し、安定的な運用を実現している。

    <クラウドファンディング事業>
    『OwnersBook』は、2014年9月にサービスを開始した日本初の不動産特化型クラウドファンディングサービスだ。誰でも1口1万円から不動産投資が行え、4~6%の実績利回り(年換算)が期待できる。個人投資家にプロ向け不動産投資領域を開放し、資産運用の選択肢を広げた社会的功績は大きい。

    同社は、金融商品取引法に基づく金融事業者として金融庁の監督下に置かれて本事業を執行している。「ライセンスの取得や運営は非常に厳しく、参入障壁は高い。当社は、業界のパイオニアとして投資家のリスクを極力下げるべくデリケートな運営を行っている」と岩野氏は話す。

    なお、『OwnersBook』に追随して不動産特化型クラウドファンディングを行う不動産会社が続出しているが、その多くは不動産特定共同事業法に基づいて事業を行っている。それらとの違いについて岩野氏は次のように指摘する。

    「当社では、クラウドファンディングは不動産事業者の生命線である資金調達力の源泉と位置付けています。マーケットで真に資金を必要としている不動産事業者と投資家を結びつけるクラウドファンディングには大きな意義があります。社内にはエンジニアを擁して常にシステムの改善を行い、投資家の使い勝手を高めています。

    一方、他社の多くはビジネスモデルが異なっています。銀行から借りれば1%の金利で済む案件に対して、投資家に4%の金利を払って資金調達しています。そして、クラウドファンディングという小口での不動産投資に関心を示し投資家登録された方々に対して、自社の投資用マンションなどを案内するわけです。

    クラウドファンディングで世の中を変革すると言うよりも、不動産投資に関心のある人に向けたマーケティングが目的となっているのではないでしょうか。そもそもの目的や考え方が当社とは全く違うのです」

    なお、『OwnersBook』の投資対象は、東京の中規模オフィスビルに限らず、各地の土地や住宅、商業施設など資金需要に応じて審査の上、決定している。

    成長可能性:フィンテック領域の進展を想定、社員エンジニアが先行研究開発

    コーポレートファンディング事業、クラウドファンディング事業においては、引き続きこれまでの事業戦略で成長を図る。

    コーポレートファンディング事業においては、同社が立脚する東京の不動産市場の強みが追い風となっている。2025年において、世界の主要都市の中で都市人口とGDPが一番大きいのが東京経済圏である(同社調べ)。

    また、Fortune Global 500(2019)では、都市別グローバル企業本社所在数が東京は38社で、北京の53社についで2番目。「世界の都市総合力ランキング2020」では、東京はロンドン、ニューヨークに次いで3位を維持している。

    「今、東京の不動産市場が加熱していますが、その大きな要因の一つに、世界の他の大都市と比較してコロナによるダメージが小さく、感染者数や死亡者数も桁違いに低いことが挙げられます。また、日本の法的、政治的安定性や流動性の高さも人気の要因です」と岩野氏は述べる。

    クラウドファンディング事業においては、国内の市場規模は2016年の716億円程度から2020年の1,841億円超まで順調に拡大しており、今後も伸びていくことが想定される。

    投資家にとっては、高い投資利回り、貸倒率の低さ、1万円から投資でき、スマートフォンで申し込みが完結できる手軽さといった投資商品としての魅力がある。資金需要者としては、従来型の金融機関から借りづらい場合も柔軟な融資姿勢で借りやすいこと、プロによる妥当な担保評価といった魅力がその要因だ。

    日本の個人金融資産1,946兆円のうち1,056兆円を現預金が占めているが、今後、クラウドファンディングが幅広い世代の個人金融資産にリーチできる可能性が高い。

    さらに、プラットフォームの拡大でプロ投資家の参入も考えられる。そうなった際に、『OwnersBook』は不動産特化型クラウドファンディングのパイオニアとしての高い信頼性が大きな強みとなるだろう。

    なお、同社では時代の潮流を読み、持続可能な社会の実現に向けた様々な施策・行動を加速することを発表している。

    不動産投資領域では、脱炭素社会に向けた業務提携として、再生可能エネルギー事業を展開する株式会社afterFITと業務提携。保有物件の電力を順次グリーン電力に切り替え、CO₂排出実質ゼロを目指していく(改訂CGコードにも対応)。

    さらに、フィンテック領域の進展が想定できる。「特に、STOは可能性がある」と岩野氏。

    STO(Security Token Offering)とは、株式、社債、不動産投資信託など各種の証券をブロックチェーン上でトークンとして発行し、資金調達を行う方法のこと。ブロックチェーンによって改ざんを防ぐなどの安全性が担保されるほかに、決済の迅速化やコスト削減、流動性の向上といったメリットが考えられる。

    「当社は社内でエンジニアを擁していますので、こうした先進的なフィンテックの研究にも取り組んでいきます」と岩野氏は強調する。

    Coverage:2021年8月10日

    時価総額:210億15百万円

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    社名
    ロードスターキャピタル株式会社 Loadstar Capital K. K.
    本社
    〒104-0061 東京都中央区銀座1-10-6 銀座ファーストビル2F
    電話番号
    03-6630-6690
    代表者
    岩野 達志
    設立
    2012年3月14日
    資本金
    14億2百万円(資本準備金とあわせて27億94百万円)

    事業内容

    クラウドファンディング事業
    コーポレートファンディング事業
    アセットマネジメント事業
    仲介コンサルティング事業


    役員

    代表取締役社長 岩野 達志
    取締役 久保 直之
    取締役 成田 洋
    取締役 川畑 拓也
    社外取締役 和波 英雄
    社外取締役 大西 純
    社外取締役 舩木 真由美
    監査役 田中 宏
    社外監査役 有泉 毅
    社外監査役 上埜 喜章

    代表プロフィール

    岩野 達志のプロフィール画像

    岩野 達志(いわの たつし)

    東京大学農学部卒。一般財団法人日本不動産研究所にてキャリアをスタートし、不動産鑑定業務に従事。 2000年よりゴールドマン・サックス・リアルティ・ジャパンにて自己投資・運用ファンドの不動産取得部門、2002年以降はアセットマネジメント部門。2004年からロックポイントマネジメントジャパンLLC ディレクターとしてエクイティ500億円以上、案件総額3,000億円以上を実行、ロックポイントグループの日本における不動産投資業務をリード。 不動産鑑定士、宅地建物取引士