株式会社グッドコムアセット( 東証一部:3475)

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  • ブランド戦略と販売チャネルの強化により、2026年度に時価総額1,000億円を目指す

    投資用新築マンションの自社ブランド『GENOVIA』を、リテールセールス、ホールセール、グッドコムファンドという多様なチャネルで投資家に提供している、株式会社グッドコムアセット。

    東京23区内の最寄駅から徒歩10分以内×緑化×統一感というブランディングや、業界初の不動産Techを活用した不動産の小口販売を行う『Good Com Fund』事業、建物管理・賃貸管理に加え家賃債務保証まで一貫して手がけるリアルエステートマネジメント事業など特色のある事業が強みだ。

    そんな同社のten-Bagger戦略を、代表取締役社長の長嶋義和氏に聞いた。

    事業内容:事業をセグメントに対応させ責任性を明確に

    <リテールセールス事業>
    『GENOVIA』の個人投資家への戸別販売を行う。

    <ホールセール事業>
    『GENOVIA』の法人投資家への一棟販売、および同業他社への卸売りを行う。

    <Good Com Fund事業>
    不動産Techを活用した任意組合の『Good Com Fund』を通じて『GENOVIA』の小口販売を行う。

    <リアルエステートマネジメント事業>
    100%子会社による入居者募集時の賃貸管理、建物の維持管理 、入居者の家賃債務保証を行う。家賃保証は、他社物件も取り扱う。

    <上場コンサルティング・ベンチャー投資事業>
    上場準備会社向けIPOコンサルティング、上場会社向けIRや資本政策などのコンサルティング、およびIPO確度の高い企業への出資を行う。

    なお、同社は決算報告書や有価証券報告書のセグメントとして、リテールセールス事業とホールセール事業をまとめて「不動産販売事業」などとせず、事業部門をそのままセグメントにしている。

    「これにより、各事業部門の責任性を明確にしている」と長嶋氏は話す。

    業績動向:CAGR(年平均成長率)は40%台と高い伸び

    直近5年間の売上高は、380億~418億7,000万円(2021年10月期予測)、263億2,000万円(2020年10月期)、233億7,000万円(2019年10月期)、168億1,000万円(2018年10月期)、98億3,000万円(2017年10月期)。

    同じく経常利益は、33億~36億円(2021年10月期予測)、26億4,000万円(2020年10月期)、16億5,000万円(2019年10月期)、15億6,000万円(2018年10月期)、8億2,000万円(2017年10月期)。

    CAGR(年平均成長率)は、売上高は40.2~43.7%、経常利益は41.6~44.8%と高い成長を続けている。

    なお、売上高で2020年度は12.6%と低い伸びにとどまったのは、利益率の向上により利益を確保できたため、販売を抑制できたためである。一方、同年度の経常利益は60.2%と高く伸ばしている。

    事業戦略:“立地”“緑化”“統一感”によるブランド戦略

    『GENOVIA』は、3つのブランド戦略で商品価値を高めている。1つ目は、東京23区内の最寄り駅から徒歩10分圏内という、国内最強といえる立地条件にこだわること。

    日本は人口減少傾向にある中、最後まで人口が減らない人気エリアと言われ、不動産投資には最適とされている。

    2021年4月までの実績として、101棟を供給している(その他5棟は横浜市と川崎市に立地)。

    2つ目は、2011年より1階部分を壁面緑化する「green veil」を採用。2015年から、壁面緑化が難しい物件には、屋上緑化の「sky garden」を採用している。

    「マンション建設に反対する地域住民の方がいらっしゃいますが、壁面緑化により地域に癒しの空間を提供するとともに、CO2削減にも貢献することをお伝えすると、建設のご理解をいただけるケースが増えます。もちろん、入居者募集にも有利になることはいうまでもありません」と長嶋氏はメリットを説明する。

    さらに、2019年からはペットと暮らす入居者のために、屋上ドッグラン「sky run」の採用も始めている。

    3つ目は、外観やアプローチ、エントランス部分の統一感あるデザイン。トップクラスの建築家事務所によるグレードの高いデザインで全棟を統一することにより、ブランドイメージを高めている。

    リテールセールスにおける主要客層として、公務員をターゲットにして、顧客が98% を占めている。

    「女性の有資格者は出産後も即座に復帰でき、公務員は退職金や休業補償などが確実で収入が安定的なところに着目した」と長嶋氏は言う。

    物件の仕入においては、独自の「オフバランス・スキーム」による先行コスト削減や高い資金効率が特長的だ。

    一般的には、マンション会社が融資を受けて土地を仕入れ、竣工後に販売し資金を回収するという流れを取る。これだと数年間資金が寝てしまうことになり、仕入の増加とともに借り入れも増えることで財務内容を悪くし、業績拡大の重石となる。

    これに対し同社の「オフバランス・スキーム」は、同社が紹介した土地を建設会社に取得してもらい、同社が5%の手付金を払い、竣工後の販売に応じて建設会社へ残代金を支払う形を取る。

    同社は手付金のみで仕入が可能となるため、仕入スピードの向上と財務体質の健全化が図れるというメリットがある。

    建設会社としては、土地を担保に融資を受けることが可能で、無理なく着実に仕事を得られるメリットがある。

    「このスキームで、10~15社の建設会社と長期にわたる取引を継続できている」と長嶋氏。

    成長可能性:CAGR30%超をKPIとして2026年に時価総額1,000億円を達成

    事業ごとの成長戦略は、次のとおりだ。

    <リテールセールス事業>
    営業拠点の全国展開を図る。現在は東京本社と大阪支店があるが、今後、札幌、名古屋、広島、福岡の主要都市にも順次展開していく。

    顧客ターゲットとしては、従来の公務員から、それ以外の安定収入層に広げていく。

    <ホールセール事業>
    事業計画としては、法人投資家への一棟販売の予測が立てづらいこともあり、100%を同業他社への卸売りで予測している。

    ところが、目下法人投資家の需要が堅調であり、多くを占める見通しである。この一棟販売は区分所有同様の末端価格であるため、卸売りより10%ほど利益率が高い。

    そのため、今期の収益が大幅に増えることが確実だ。なお、一棟販売先の法人投資家は、物件をREITに組み込んでいる公算が高い。

    そこで2023年 を目途に、自社でREITを運営すべく資産運用会社を設立し、一棟販売からの事業転換を図ることを検討している。これにより、資産運用手数料収入も加えていく。

    <Good Com Fund事業>
    『Good Com Fund』は、1口10万円からという小口で『GENOVIA』を区分所有でき、かつ申し込みから重要事項説明、売買契約までの全工程をネット上で完結できる日本初のファンドだ。

    この利便性が大きな強みといえる。「2020年1月にスタートしまだ認知度は低いですが、ネットで完結できることから販路を全国に広げられます。利回りは4.3%程度に上げているので、認知度を高めて投資家を増やしていきたいと考えています」(長嶋氏)

    <リアルエステートマネジメント事業>
    建物管理、賃貸管理の売り上げは、『GENOVIA』の販売増にリンクして増加するストックビジネスとしての強みを発揮できる。

    かつ入居者の家賃債務保証は他社物件に対しても行うので、販売窓口となる加盟店を増やすことが成長戦略となる。

    なお、2020年4月1日に施行された改正民法で、個人が連帯保証人になる場合は保証の上限を定める極度額の設定が義務化された。

    これにより、保証人の依頼が家賃債務保証会社に流れ込む傾向が強まることが予測でき、追い風が吹いている状況だ。

    <上場コンサルティング・ベンチャー投資事業>
    同社は、2008年に上場準備を開始してから、2016年にJASDAQに上場を果たすまで8年間を要した。

    この間に苦労した経験を上場コンサルティングに活かしている。さらに、コンサルティングを通じてIPOの確度を把握し、高い企業に対してキャピタルゲインを狙う投資を行っている。

    「2021年6月現在、事業会社へ出資を開始している。コンサルティングの社数を増やす中で投資先も増やしていきたい」と長嶋氏は意気込む。

    以上の成長戦略で、売上・利益ともCAGRの30%超をKPIとしている。

    このペースを維持すれば、新規上場から10年後の2026年10月期において時価総額1,000億円を達成できる。同社の今後は要注目だ。

    Coverage:2021年6月14日

    時価総額:218億41百万円

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    社名
    株式会社グッドコムアセット 
    本社
    〒160-0023 東京都新宿区西新宿7丁目20−1 住友不動産西新宿ビル17F
    電話番号
    03-5338-0170
    代表者
    長嶋 義和
    設立
    2005年11月
    資本金
    15億9,420万円

    事業内容

    ・マンションの企画、開発、分譲
    ・マンションの建物管理、賃貸管理
    ・不動産に関するコンサルティング業
    ・損害保険代理店業


    役員

    代表取締役社長 長嶋 義和
    常務取締役 東 真生樹
    常務取締役 森本 周大郎
    取締役(社外) 松木 大輔
    取締役(社外) 松山 昌司
    常勤監査役(社外) 向江 弘徳
    監査役(社外) 小田 香織
    監査役(社外) 秋元 創一郎
    常務執行役員 煙草谷 洋平
    上席執行役員 川﨑 信幸
    上席執行役員 河合 能洋
    執行役員 藤澤 恒志朗

    代表プロフィール

    長嶋 義和のプロフィール画像

    長嶋 義和(ながしま よしかず)

    1969年千葉県生まれ。1993年から不動産会社の営業職で経験を積み、2005年、35歳の時に当社設立。設立時より株式上場を目指し、2016年12月にジャスダックに上場。2017年6月には東証二部に市場変更し、2018年4月、東証一部に指定される。